詹姆斯·皮克福德
2021 年 12 月 2 日
在倫敦市中心租用高端房產(chǎn)總是要求潛在租戶向要求嚴(yán)格的房東提供盡可能最好的憑據(jù)。但是，隨著英國(guó)首都對(duì)商業(yè)和旅游的重新喚醒，這場(chǎng)超級(jí)獨(dú)家的選美比賽變得更加激烈。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 Chestertons 的租賃主管理查德戴維斯舉了一個(gè)例子，富有的租戶想要將他們的寵物帶入一個(gè)原始的豪宅——通常很難賣給房東。“寵物主人不得不在本已緊張的市場(chǎng)中提高自己的水平，”他說(shuō)，“通過提供有關(guān)他們寵物的非常詳細(xì)的信息，通常在寵物簡(jiǎn)歷中，包括有關(guān)他們的美容制度、行為分析甚至寵物的詳細(xì)信息。治療師。”
倫敦超級(jí)豪宅的租戶——被定義為每周租金 5,000 英鎊或以上的房子——面臨著需求旺盛和供應(yīng)減少的雙重挑戰(zhàn)。在國(guó)際旅行幾乎停止、財(cái)力雄厚的租戶避開在倫敦市中心黃金地段“黃金郵政編碼”占主導(dǎo)地位的公寓的一年之后，這一細(xì)分市場(chǎng)正在迅速?gòu)?fù)蘇。
外籍人士已經(jīng)開始返回這座城市，以及在倫敦和其他受歡迎的目的地之間分配時(shí)間的富裕家庭。辦公生活的恢復(fù)步伐正在加快，而劇院、畫廊和餐館也重新開門營(yíng)業(yè)。英國(guó)首都再次彰顯其引力。這意味著潛在租戶如果希望獲得一個(gè)他們想要的地方，就不能再花時(shí)間了。
戴維斯說(shuō)，去年租戶可以從大約六處房產(chǎn)中進(jìn)行選擇?！艾F(xiàn)在如果有一兩個(gè)他們就很幸運(yùn)了，”他說(shuō)?！叭绻麄兿氲玫剿?，他們需要做出決定。情況很快發(fā)生了逆轉(zhuǎn)——我想說(shuō)是在過去四個(gè)月里?！?nbsp;根據(jù) Chestertons 的數(shù)據(jù)，與 2020 年封鎖的第一個(gè)月相比，10 月中旬的優(yōu)質(zhì)出租房屋存量下降了 73%。
超級(jí)優(yōu)質(zhì)出租物業(yè)的熱門地區(qū)與銷售市場(chǎng)中的地區(qū)相似：貝爾格萊維亞、肯辛頓、切爾西和梅菲爾在大多數(shù)租戶的名單中名列前茅，盡管在大流行期間綠樹成蔭的圣約翰伍德和漢普斯特德越來(lái)越受歡迎。
Chestertons 最近銷售的一棟五居室排屋位于倫敦市中心攝政公園外圈，可欣賞公園美景，設(shè)有雞尾酒吧、健身房、桑拿浴室和供員工或客人使用的獨(dú)立馬廄。租金為每周 25,000 英鎊。另一處位于威斯敏斯特的四居室房產(chǎn)，每周售價(jià) 14,000 英鎊，可俯瞰圣詹姆斯公園，并擁有一個(gè)私人花園——在大流行封鎖之后，這是一個(gè)額外的吸引力。
該市場(chǎng)的租金已經(jīng)很高，而且還在攀升。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，威斯敏斯特優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的租金在 2021 年第三季度上漲了 6.4%，貝爾格萊維亞上漲了 6.2%，切爾西上漲了 5.7%。相比之下，2020 年貝爾格萊維亞的年降幅為 7.9%，切爾西為 6.5%，騎士橋?yàn)?7.5%，而 2019 年大流行前的降幅較小，為 0.2% 至 2.9%。
如果需求飆升，是什么阻止了供應(yīng)響應(yīng)以滿足需求？房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指出了多種因素的匯合。一些業(yè)主房東受到過去 18 個(gè)月買賣活動(dòng)激增的誘惑，決定拋售，將他們的庫(kù)存從租賃市場(chǎng)上撤出。隨著倫敦對(duì)旅行者開放，Airbnb等平臺(tái)上的度假租賃市場(chǎng)正在復(fù)蘇，這進(jìn)一步減少了傳統(tǒng)短租的房產(chǎn)供應(yīng)。季節(jié)性高峰剛剛過去，富有的海外學(xué)生在學(xué)期開始前搶購(gòu)倫敦的出租物業(yè)。
去年，隨著短期出租市場(chǎng)在大流行中凍結(jié)，租戶也贏得了房東的重大讓步。一些人以相對(duì)較低的租金獲得了非常好的交易，并通過簽署三到四年的租約來(lái)充分利用它——這些房屋在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)重返市場(chǎng)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人引用了另一個(gè)不太明顯的因素：夏季倫敦的洪水對(duì)主流市場(chǎng)幾乎沒有長(zhǎng)期影響，但正如他們呼吁的建筑商一樣，一些自住家庭被迫搬離家園數(shù)月，從而刺激了對(duì)一流物業(yè)的需求恢復(fù)被淹沒的地下室。
主流市場(chǎng)的人可能會(huì)問，為什么超級(jí)豪宅的租戶不利用他們充足的資源在倫敦購(gòu)買房屋，以確保寶貴的資產(chǎn)并從任何資本增值中受益。房地產(chǎn)中介萊坊 (Knight Frank) 的超級(jí)豪宅租賃主管湯姆·史密斯 (Tom Smith) 表示，對(duì)于尋求靈活性和免于繁文縟節(jié)的富?？蛻舳裕赓U已成為一種更受歡迎的生活方式選擇。近年來(lái)倫敦房?jī)r(jià)在這一領(lǐng)域的表現(xiàn)平淡甚至下滑并沒有說(shuō)服他們。
印花稅現(xiàn)在也是富人在權(quán)衡租房和購(gòu)買時(shí)的一個(gè)重要因素，高價(jià)值房產(chǎn)的購(gòu)買費(fèi)用穩(wěn)步上升。在價(jià)值 1000 萬(wàn)英鎊的房產(chǎn)中，僅 140 萬(wàn)英鎊的印花稅就可以為倫敦市中心四年的超級(jí)豪宅租賃提供資金。
如今，那些與這些問題搏斗的人不太可能成為企業(yè)租戶，代理商表示，在過去十年左右的時(shí)間里，這個(gè)市場(chǎng)的份額已被私人財(cái)富奪走?！?0% 的情況下，這是與個(gè)人而非公司簽訂的合同，”史密斯說(shuō)。
直到夏天，中介們說(shuō)租賃的主要興趣來(lái)自國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，但這并不意味著只有英國(guó)公民。無(wú)住所的人通常在首都有家人或與倫敦有聯(lián)系，他們一直活躍在超級(jí)豪宅市場(chǎng)。但是，史密斯說(shuō)，從 8 月開始，隨著旅行規(guī)則的放寬，自由裁量的國(guó)際租戶又回來(lái)了?！斑@發(fā)生得很快。供應(yīng)真的很緊張，”他補(bǔ)充道。
富裕租戶的涌入因地區(qū)而異。歐洲人返回倫敦的速度比其他地區(qū)的人快，而超級(jí)豪宅級(jí)別的中國(guó)租戶則更少。土耳其和印度的租房者也重新出現(xiàn)，通常是在英國(guó)私立學(xué)校秋季學(xué)期開始之前。
史密斯說(shuō)，這帶來(lái)的一個(gè)連鎖反應(yīng)是，一種在大流行中迅速過時(shí)的豪華公寓市場(chǎng)重新煥發(fā)活力。然后，人們甚至在倫敦市中心人口稠密的地區(qū)尋找外部空間?！吧习肽?，租房需求非常高——一度達(dá)到 85%，”史密斯說(shuō)。“但現(xiàn)在，在 7 月和 9 月之間，這種情況又回升了，而且是 45% 的公寓?！?/p>
房東的范圍從離開英國(guó)前往海外并希望從他們的財(cái)產(chǎn)中獲得收入的家庭，到未能出售并寧愿在等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)時(shí)出租的開發(fā)商和投資者?！霸谑袌?chǎng)的這一端，開發(fā)商往往無(wú)法獲得他們或他們的投資者可以接受的價(jià)格，”購(gòu)買代理 Black Brick 的創(chuàng)始人 Camilla Dell 說(shuō)，他也為潛在租戶提供服務(wù)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，相比之下，由于麻煩，許多私人業(yè)主不愿意出租他們的房產(chǎn)。但是，對(duì)于資源充足的業(yè)主來(lái)說(shuō)，獲得超優(yōu)質(zhì)出租物業(yè)的抵押貸款很少是問題的一部分。而且，鑒于抵押貸款利率處于或接近歷史低點(diǎn)，業(yè)主有動(dòng)力克服成為房東所涉及的問題。
抵押貸款經(jīng)紀(jì)人largemortgageloans.com 的副董事奈杰爾貝德福德說(shuō)，他最近為一位未能以他們想要的價(jià)格出售的中東業(yè)主在倫敦市中心的一處價(jià)值約 2000 萬(wàn)英鎊的房產(chǎn)上設(shè)置了再抵押貸款。相反，他們決定讓它。與超級(jí)富豪的典型情況一樣，抵押貸款來(lái)自一家私人銀行，該銀行對(duì) 1200 萬(wàn)英鎊的只付息貸款在五年內(nèi)收取比基準(zhǔn)利率高 1.75% 的費(fèi)用。“他們可以以低于 2% 的價(jià)格拿到錢，所以他們不會(huì)因?yàn)楸Ａ舴慨a(chǎn)而付出代價(jià)。租金收入可以輕松支付 Ated [年度稅費(fèi)] 和運(yùn)營(yíng)成本，”他說(shuō)。
在炙手可熱的市場(chǎng)中，準(zhǔn)租戶如何提高以自己喜歡的價(jià)格買到心儀房屋的機(jī)會(huì)？第一太平戴維斯的超級(jí)優(yōu)質(zhì)租賃主管伊茲·伯奇·雷納森 (Izzy Birch Reynardson) 表示，速度是關(guān)鍵?！拔覀兛吹胶芏嗳瞬粔蚩?。我有兩個(gè)租戶正在尋找房屋出租，他們每個(gè)人都失去了三處房產(chǎn)。”
她描述了一個(gè)市場(chǎng)，鑒于所涉及的金額，房東和潛在租戶的數(shù)量很少。這意味著潛在租戶的“個(gè)人資料”是確保交易的重要因素。富裕的家庭或在金融服務(wù)的高層工作的人也在類似的圈子里流動(dòng)。“他們都互相認(rèn)識(shí)，”伯奇·雷納森 (Birch Reynardson) 說(shuō)?！叭绻麄儾贿@樣做，他們可以隨時(shí)拿起電話并很快找到他們需要知道的信息?！?/p>
這不僅包括租戶是否是可靠的付款人，還包括他們?nèi)绾螌?duì)待房產(chǎn)以及他們?nèi)绾闻c鄰居互動(dòng)。有不良行為記錄的租戶會(huì)遇到困難?！叭绻覟槲业目蛻臬@得高價(jià)，那一切都很好，但是，如果我們得到一個(gè)舉辦深夜派對(duì)的人，他們?cè)诰W(wǎng)絡(luò)中是知名的，”Birch Reynardson 說(shuō)。“我們知道人們?nèi)绾喂芾砑彝?。?/p>
供應(yīng)不足的市場(chǎng)幾乎沒有談判余地。許多潛在租戶發(fā)現(xiàn)自己被要求提交密封投標(biāo)，從而助長(zhǎng)了價(jià)格上漲。但 Black Brick 的戴爾提出了一個(gè)讓她最近打交道的兩個(gè)人大開眼界的策略：“你可以提出提前支付一年的租金。這讓你作為租戶很有吸引力?！?nbsp;這種方法在超級(jí)豪宅級(jí)別并不少見，特別是對(duì)于沒有12個(gè)月工資單向房東展示的新移民，或無(wú)法自己負(fù)擔(dān)房租但可以依靠富裕父母開支票的年輕人。
萊坊的史密斯說(shuō)，供需失衡也極大地推動(dòng)了場(chǎng)外出租，在這種情況下，代理商不會(huì)為出租房產(chǎn)做廣告，而是將其提供給承諾預(yù)算并熱衷于搬家的潛在租戶。 . “那里有一些非常專注的人，你可以直接把它帶給他們。”
作為時(shí)代的標(biāo)志，他說(shuō)他最近甚至有租戶客戶簽署了建筑工作尚未完成的開發(fā)物業(yè)的預(yù)租協(xié)議。“我有一個(gè)預(yù)算非常合理的客戶，他一直在尋找九個(gè)月。很明顯，你可以在這個(gè)問題上投入大量資金，但它仍然無(wú)法解決它。所以，當(dāng)他看到一些沒有完成的事情時(shí)，他就準(zhǔn)備好了。”
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